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房企拿地下降30% 新开工项目却增长了10%!-淮房网

2019-10-28 11:36:44来源:明源地产研究院0人评论 分享
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摘要:前不久,国家统计局公布了今年1~9月份的楼市数据。数据显示,9月份全国新建商品住宅销售价格环比涨幅微升,二手住宅销售价格涨幅基本持平。如果看前9个月,虽然商品房累计销售面积同比下跌了0.1%,但是累计销售额依然同比上涨了7.1%,跟2015年1-6月份的涨幅差不多。

前不久,国家统计局公布了今年1~9月份的楼市数据。数据显示,9月份全国新建商品住宅销售价格环比涨幅微升,二手住宅销售价格涨幅基本持平。如果看前9个月,虽然商品房累计销售面积同比下跌了0。1%,但是累计销售额依然同比上涨了7。1%,跟2015年1-6月份的涨幅差不多。

尽管如此,但不少房企已感来压力山大,有房企要求员工每人买一套房,有排名靠前的房企濒临破产的边缘……与之相对应的是,房企拿地热情骤降(如下图所示,今年以来,购置土地面积存计同比数据一直低于20%)。


然而,明源君注意来,今年以来,新开工面积存计同比却还保持着正增长。一般来说,土地购置面积增速与新开工面积增速之间存在高度正相关关系。如今,二者出现严复的背离,传递出了哪些信号?明源君认为,主要有以下几点:一是行业洗牌仍将连续,很多中小房企将连续出局,对有实力的房企来说现在是并购的好时机;二是对房企来说,高周转依然是最安全的模式,不要试图与政策对赌。

主要是中小房企扛不住了

从房地产行业的正常逻辑看,土地购置面积增速与新开工面积增速之间存在高度正相关关系,道理很简单:当房企对未来的市场持乐观态度时,土地购置面积的增速会增加,新开工面积增速同样加快,反之亦然。在正常情况下,二者会保持一致,两个指标的数字也会大体相同。

然而,自2019年初以来,土地购置面积增速与新开工面积增速的走势发生了严复背离。今年前9个月,土地购置面积同比增速平均值为-30%,而房屋新开工面积同比增速平均值约为10%(如下图所示),二者相差约40个百分点,背离十分严复!

为啥会出现这样的情况?明源君认为,很复要的一点是,土地合作开发以及土地收并购大幅增加!因为土地收购兼并的信息不会反映在土地购置面积的统计中,但却会形成新开工!而这意味着很多房企撑不住了!

早在2016年的一次会议上,孙宏斌就对台下很多中小房企老板说:“如果你的公司现金流有问题,但是土地还有价值,那你就可以找我。”

去年,很多资金紧绷的房企就是这么干的——卖地还债。进入2018年下半年,调控放松的期望破灭之后,土地市场收购兼并显著活跃。彼时万科喊出“活下去”引发刷屏,但紧接着其就大手笔收购了大量土地。

2019年,随着调控的加码,房地产金融政策进一步收紧,监管层将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。资金困难的中小房企,不得不连续转让项目股权,或直接卖地。甚至部分百强房企也不得不处置土地资产纾解资金困境。

这一迹象早已有之,因为另外两个数据告诉了我们——新开工面积和施工面积背离和新开工面积和竣工面积的背离,且二者的背离已经连续近三年之久!

在2016年之前,房地产新开工和竣工面积基本是同步的。这很好理解:楼市看涨,拿地后尽快开工达来预售条件就能销售,回笼资金,然后连续拿地、盖房。明源地产研究院在2015年做的一份研究显示,部分房企几乎拿地就开工。按照正常流程,这是不可能的,换句话说有点违规。但部分房企冒着违规被罚的风险,也要尽可能赶进度。

2009年在四万亿的刺激下,新开工面积的爬坡速度比竣工面积要快一些,但还是同一个方向的。

竣工面积要跟上,施工自然得跟上才行。

可是,自从2016年9月30日调控之后,情况发生了变化,新开工一路飙升,竣工却在下滑,有人说,那应该是因为大家都是快周转,拿来地就开工,达来预售条件卖了之后就慢慢建呗,所以竣工面积就下去了……

这么说似乎有一定的道理,但并不全是。

传统地产周期中存在“新开工-施工-竣工”的传导链条。通常来说,新开工面积是施工面积的复要构成部分和主要波动来源,其增速往往同步或略领先于施工面积变化。可是,自2017年4季度开始,施工与新开工明显背离。

数据显示,2015年起新开工对施工的拉动明显减弱,另一方面,净停工面积却在增长。2018年,停工面积大幅增加——2018年,新开工拉动施工面积增速3.9个百分点,然而净停工面积增长至6.7亿平方米、挈累施工面积增速2.2个百分点,是挈累施工增长、导致施工与新开工背离的复要因素!

为什么2018年净停工面积飙升呢?当年净停工面积增加在一定程度上反映前一年的实际停工较多。2018年的净停工面积增加,是因为2017年的实际停工面积较多。而2017年的土地流拍也比较多,2018年同比激增93.16%至1808块(数据来自诸葛找房)!

近三年来,新开工数飙升,施工面积和竣工面积增长缓慢,说明很多开发商在赌政策,赌未来房地产会连续政策放松,但政策不仅没有放松,还不断加码,最后一批中小房企,甚至部分百强房企都熬不住了,只能觅求合作或者被并购,进一步推高了新开工数据。

所以,虽然今年以来,开发商买地少了,但是以前买的很多地,通过土地收并购被释放了出来,形成新开工面积。

但三线以下需特别谨慎

过去,整个房地产行业存在一个2~3年左右的小周期,使得很多跟政策对赌的房企,虽然有段苦日子,但熬一熬很快就能迎来春天。

如今,这个小周期已经消逝了。缺乏实力,又与政策对赌的房企,自然就容易成为别人口中的肥肉。

对有实力的房企来说,在土地价格连续攀升的背景下,通过招拍挂在核心城市扩大土地储备的难度加大,而并购成为增加土地储备的有效方式。

土地收购兼并的信息不会反映在土地购置面积的统计中,但却会形成新开工。这是购置土地面积和新开工面积背离,以及新开工面积和施工面积、竣工面积背离的深层次原因。

如上所述,新开工面积和施工面积、竣工面积背离已分别连续两年和三年,而购置土地面积和新开工面积背离是今年才有的,这恰恰说明,今年以来收并购和合作的比例大幅提升。而这一过程还在连续。越来越多的中小房企撑不住了,甚至个别百强房企也面临破产倒闭的风险。

成人A片黄色网站对于实力房企来说,这却意味着收并购机会来了!需要注意的是,便宜的未必都是肥肉。

本年施工面积,包括上年跨入本年连续施工的面积、本年新开工面积,以及上年停缓建在本年复原施工的房屋面积(即复工面积)。其中,新开工面积是施工面积的复要构成,历史数据显示,新开工面积波动,是施工面积增速波动的主要原因。

如上所说,2015年以来新开工对施工拉动减弱,但不同能级的城市程度有所不同,三线及以下城市,新开工对施工拉动减弱的现象尤为显著。虽然2015年末以来,三线及以下新开工增速从-15.2%升至2018年末的20.7%,但施工增速仅从1.7%升至6.0%!

三线及以下城市的净停工现象也最为显著,其2015和2018年占全国停工面积比复分别为67%和74%,而这些城市2012-2018年的施工面积占全国的比复为62%-66%。

由此可见,虽然三四五线城市从2017年迎来了一波行情,但总体上来说,风险要比一二线城市高得多。

明源君对话过很多百强房企总裁,他们大部分复仓一二线,对三四线只是机会性介入。某百强房企总裁说的很形象:对于三四线城市,要像狼一样,冲进去快速食几口肉然后就要跑。

数据显示,2018年销售额超过100亿的房企达150余家,这些房企的销售业绩大约80%来源于一二线城市,而全国商品房销售额中只有50%左右来自一二线。这也不难理解,去年乃至更早的时候,部分靠复仓三四线迅速崛起的房企,也在快速调整策略,加大一二线的布局。

2018年,土地流拍最多的城市,是三线城市遵义(数据来自于中指院),这是其所处及以下能级的一个缩影。今年以来,这一趋势还在进一步强化。

因此,当下是实力房企的并购好机会,但同时也要看标的,如果项目大多位于三四五线,那要注意。

法规和制度不断完善

囤地对赌政策多半会输

高周转才是致胜王道

高周转是近年来房地产行业的热门词汇。随便翻开网上关于高周转的文章,舆论基本上一边倒,且多数是质疑和强烈抨击。但对房企来说,高周转不仅是当下,而且是未来一段时间内最安全的模式。

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌在多次演讲中指出:房地产企业不管怎么转型,我一直强调还是要算账,算账的根本目的就是高周转。

如果你做不来高周转,其实你的压力是非常大的。因为融资难,成本飙升,“高周转”一定是化解投资风险、提高周转率、获得股东资金回报率最为关键的观察指标。

施工与新开工的背离,土地购置和新开工背离,除了中小房企撑不下去的原因,剩下就是房企通过赶开工、赶预售、赶回款进行“高周转”的原因。因为接盘的房企深刻晓道,快周转是最保险的。

当然,还有部分房企抱有侥幸心理,明源君认为这是非常危险的。因为今时已不同往日——

一是今年8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过关于修改《中华人民共和国城市房地产治理法》的决定。

该决定自2020年1月1日起施行。新版《城市房地产治理法》将闲置土地处理上升至法律层面,该法二十六条明确提出,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。

二是今年7月16日,财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》联合发文,向社会公开征求意见。虽然该法规出台还需时日,但土地增值税实行四级超率累进税率之类的大方向不会变,未来,通过囤地坐享增值收益将大打折扣。

三是过去收并购虽然比较活跃,但是土地交易信息并没有完全纳入统计体系,不太规范。但今年7月19日,国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》,明确了土地的转让形式,将导致土地使用权转移的行为都视为土地转让,实施统一监管。随着制度建设加速推进,未来二级市场交易将更趋规范,并逐步纳入统计体系。

成人A片黄色网站在明源君看来,这其实是房地产长效机制的一部分,即通过房地产领域法律法规以及制度建设,推动整个行业的稳健发展。整个房地产行业依然还有较大发展空间,后天很美好,但是前提是要熬过今天和明天的残酷。广大房企,要懂得顺势而为。


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